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市场的力量:修缮行业参与旧城改造的发展路径

发布日期:2020-05-26   点击:

日前,住房和城乡建设部召开电视电话会议,部署统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作。其中,复工政策支持、加快改造项目开复工、鼓励房企业参与老旧小区改造及养老、租赁住房建设、将疫情防治等公共卫生服务纳入城市体检评估等成为关键词。

 

截至4月1日,全国房屋建筑和市政基础设施工程在建项目共18.66万个,已开复工15.87万个,开复工率为85.06%,建筑业正从全面复工向高质量复产转变。

国土空间规划改革推动中国城市转向收缩化、内涵型发展,旧城改造作为中国新型城镇化的主要方向,为修缮市场主体开启新的机遇和市场。在新冠疫情影响全球、宏观经济承压、地方财政收入锐减的背景下,挖掘存量资源潜力、提升城市能级、创造新的空间价值的必要方向。

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随着我国城镇化进程的快速推进,大城市特别是核心城市的新增建设用地供应吃紧,城市发展逐渐由增量扩展转向存量更新,旧城改造成为未来城市空间供给的重要途径。另外,由于城市规划的不合理,建筑结构老化、许多城市原有城市结构、经济模式、交通方式甚至房屋功能、外观等与城市现代化发展显得格格不入,旧城改造成为城市功能升级的重要环节。

 

旧城改造的发展面临巨大的政策红利。近年来,国家出台了一系列推动旧城改造的规划和意见条例,《新型城镇化规划(2014-2020 年)》明确提出“按照改造更新与保护修复并重的要求,健全旧城改造机制,优化提升旧城功能,加快城区老工业区搬迁改造”。2016年2月,国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,提出“有序实施城市修补和有机更新,解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱、历史文化遗产损毁等问题”。

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在地方上,旧城改造的实践由来已久。早在2017年底,住建部在厦门、广州等15 个城市老旧小区改造试点就已经初见端倪;紧接着2018 年,各个地区不约而同密集推出了老旧小区改造计划与方案;而到了2019 年,老旧小区改造正式上升到国家高度,推进步伐加速,全国纷纷响应。2020年多地政府陆续推出新一轮的旧城改造政策,如北京:2020年老旧小区改造名单公布陕西:有序推进老旧小区改造项目开复工江西:城镇老旧小区改造导则发布......

 

对于建筑修缮企业来说,随着城市转型升级,旧城改造已拥有万亿级别市场,参与旧城改造项目成为建筑修缮企业持续增值的有效手段。

 

总的来说,在政策支持力度加大、核心城市土地供应有限、旧城改造市场规模扩大等背景下,面对旧城改造政策不断升级的服务要求及社会多元化的专业需求,综合力、专业化将成为修缮公司打赢旧城改造的攻坚战的核心。

 

在北京市老旧小区改造工作稳步推进的背景下,位于北京东三环劲松桥西侧的劲松小区,隶属朝阳区劲松街道管辖,是改革开放后北京市第一批成建制楼房住宅区,探索出独特的“劲松模式”,使得劲松小区从众多老旧小区改造中脱颖而出。

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劲松一区、二区总建筑面积约20万平方米,居民3605户,其中60岁以上老年人口占比超36%,老龄化问题严重。改造前的劲松社区面临着配套设施不健全、小区道路、绿化等基础设施老化的问题
 

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老旧小区改造的根本是让居民满意,“为精准定位居民的需求,先后通过入户访谈、现场调研、召开评审会等方式深入了解居民需求,得出社区居民最迫切希望得到改善的内容,然后‘对症下药’制定改造方案。”
 

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据统计,居民的需求主要集中在缺少停车位、小区整体破旧、缺少绿化卫生环境差、缺少公共空间、需要加装电梯这5方面。

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具体的改造分别在“建筑的修复、公共空间的提升、电线电缆、车棚改造升级、社区文化升级”五个维度做出突出贡献,形成小区整治管理的创新模式和长效机制,从而让3605户居民圆“新居梦”,为破解老旧社区更新这一难题积极探索出了一条可复制可推广的新路,让老旧小区成为环境整洁、管理有序、守望相助、共治共享的和谐家园。
 

这也意味着,服务升级、生态宜居城市建设、历史文化价值的修复将是未来修缮企业参与旧城改造的主要发展趋势。基于“区级统筹,街乡主导,社区协调,居民议事,企业运作”的“五方联动”机制,“生命共同体”的组建显得尤为核心,保障建筑的绿色升级、居住的安全、便利,但后期的升级维护同样需要有人站岗。


同样,生态环境、历史文化导向下城市更新项目要求也将成为修缮企业参与旧城改造必须重视的问题。
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